作者/石萌 （Madeline Shi） 、 蔻特妮·克里登（Courtney Creedon）
随着中国经济的发展和高净值人士的迅速增长，中国人海外购房已经不是一件新鲜事，而其中美国市场又是受投资者关注的热点之一。在2015年两会期间，李克强总理面对《金融时报》海外购房的问题给出了“愿意看到中国的企业’走出去’，中国的公民到国外去创业，当然，既要遵守中国有关法律的规定，也要遵守当地的法律”的回答。而根据中国商务部的数据，2015年中国对外房地产投资已达66亿美元， 几乎占了整个亚洲对外房地产投资的1/3，其中中国对美投资超过其海外投资总额的1/5。
中国购房人不仅对投资美国地产有需求，也对在美国定居越来越感兴趣。EB-5投资人既有购房需求亦有移民需求，他们在买房时更关注的是为家人和子女建立一个稳定的未来，而非追求高额返利。尽管最近的人民币汇率下降，中国购房人对在美国住宅房的投资会保持稳定，因为中国对美国移民的申请队伍没有缩减。为了解目前的市场趋势以及美国地产的前景，《EB5投资者杂志》采访了在美国房地产领域的几位专家——美国全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）量化研究部董事总经理杰德·史密斯（Jed Smith），北美房产投资集团首席执行官林海涛（Hunter Lin），苏富比国际房地产公司（Sotheby’s International Realty）亚洲业务主管Daniel Chang，以及凯勒·威廉姆斯房地产公司（Keller Williams）尔湾地区的三位房地产经纪人Lily Yu, Mei Zhao,和 Ryman Wong。以下是他们对中国购房人对美国房地产市场需求的见解。
中国购房人对美国房地产市场投资维持热情
《EB5投资者杂志》:目前中国购人对美国房地产市场的需 求是怎样的 ?
杰德·史密斯：根据我们的数据统计，截止到2015年3 月前的十二个月期间，中国人花费了大约28.6亿美元投资在美国居住房上，而同时期的国际投资人在美国居住房的整体投资约 为104亿美元。就购房数量来看，中国在国际投资中也是首屈一指，中国购房人购买独栋别墅或共管式独立产权公寓的人数占整个国际买家的16%，位居其后的是加拿大买家，占14%。但是要说明的是国际买家在美国房地产市场的整体交易约占4%。
另外，中国购房人相对富裕。就投资金额来看，中国购房人在每栋房产上的平均花费为831000美元，国际买家的平均花费不到500000美元（NAR网站的研究显示具体数据为499600美元），而美国市场上的平均房价是255000美元。相比之下，中国购房人的平均花费是平均价位波动范围的最高点。
林海涛: 通过“北美购房网”的交易平台来美国买房的投资人中超过90%是中国购房人，其中包括来自中国大陆、香港、台湾、甚至日本的中国客户。
自2012年我们的交易平台每年对美国房地产投资有50%的增长。根据2014年的《胡润百富》调查，中国的高净值客户增加到270万人，而且对海外投资的速度越来越快。美国的房地产仍然是中国海外投资的第一选择。
《EB5投资者杂志》：中国购房人主要购买住宅还是购买 商业地产？
杰德·史密斯：在投资上，中国购房人对居住房的投资要超过对商品房的投资。
林海涛：2012年的时候要说服客户去购买商业地产很困难，因为这其中要涉及到很多复杂的知识，所以在当时可能我们手上95%的客户购买的居住房，仅有5%的客户投资的是商业地产。2015年，商业地产投资和住宅的投资在我们公司的交易量几乎持平，尽管投资住宅的人更多，但是越来越多的人，尤其是高净值投资人开始考虑商业地产。而他们购买的项目包括了酒店、高尔夫球场，投资农田果园的也有。在我看来商业地产的投资回报比住宅更加稳健。
另外，投资的选择和资金量也相关，资金量越大选择越多。而且很多客户已经意识到了房子的位置很重要，经济周期好的时候地理位置好的地产增长很快。资金量不是很多的客户会考虑购买位置不错的一栋公寓，比如在UCLA大学附近购买一栋 公寓就是很好的投资。
《EB5投资者杂志》: 中国购房人对居住房房型的喜好是怎样的？
杰德·史密斯： 最受中国购房人青睐的房型依次是联排别墅（townhouse）、独栋别墅（detached house）以及公管式独立产权公寓（condominium）。独栋别墅的市场比公管式独立产权公寓大一些。
林海涛: 大多数客户喜欢买新房，但是老房子的价值在于有时候它所在的那块土地很值钱 。
《EB5投资者杂志》：在购买城市上又是怎样的喜好呢？
杰德·史密斯：中国购房人的房产投资覆盖全美国，但是还是以加州地区为主，35%的地产投资在加州，8%在华盛顿州，7%在纽约州，6%在麻萨诸塞州，而4%在伊利诺伊州，剩下的就是遍布美国其他地区。中国人的地产投资在州的选择上还是比较稳定的，加州是最流行的区域因为它在地理上靠中国较近，容易到达。4%的地产投资在伊利诺伊州是因为有芝加哥，而芝加哥是仅次于纽约的工业城市，因此能吸引到中国人的兴趣。同样的纽约作为国际大都市也受到中国人的欢迎。他们对佛罗里达州的需求始终不大，尽管这些年来很多买家来投资这一地区的房产。
林海涛: 过去中国移民喜欢去加州或纽约，现在西雅图和波士顿是他们的新宠。过去大多数中国移民希望住在华人社区，现在我们发现越来越多的中国家庭想要住在多元化的社区。背后的原因是过去的中国移民受到语言能力的限制，而新一代的中国移民有良好的教育背景，而且英文能力比十年前的移民要好。而且现在的中国购房人是企业家或者公司的高层管理人员，在国内积累了资本到海外进行投资，因此大部分人都受到良好的教育，而且背景好，不存在找工作的顾虑。
《EB5投资者杂志》：中国购房人在美国买房出于什么需求?
杰德·史密斯:购买目的之一是为了度假，很多中国购房人比较富裕因此在美国买房作为度假地。购买目的之二是为了做生意，他们作为外国居民在这里做生意。之三是为了投资。比如，常见的一个例子是一个中国学生来美国读书，然后购买了一栋房产并且住在里面，同时也面对这个学区的住户出租，这就将房产的一部分作为投资。一旦他们在美国的学习结束了，这个学生就可以将这笔钱带回中国。此外，中国购房人买房的原因还有很多。虽然我们没有收集确切的数据，我认为最常见的买房原因可能是为了投资。
林海涛:中国购房人考虑的第一位是教育，无论是为了孩子的目前所需还是将来，这是中国的传统，父母希望为孩子竭尽财力取得最好的教育机会。而投资是第二种考量，对于投资者来说，大多数的期待的是进行“稳定”的投资而非高回报率。和中国房地产市场的不确定性相比，美国的市场相对稳定并且可预测性强。度假则是第三层的需求。
实际需求将导致美国房价维持增长
《EB5投资者杂志》：您怎么看待美国房地产市场的目前趋势？相比于2007年有什么变化？
杰德·史密斯: 美国房地产就销售量和价格来讲是在继续增长的，而且几年前存在的问题现在已经过去很久了，比如我们不再有大量房主丧失抵押品赎回权或者亏本出售，几年以前这样的房子在美国市场上有40%左右，现在只有6%-7%。房价在持续上升。因此整体来说，我觉得美国的房地产市场是非常健康的。而且很多人现在都在购房，不论美国国内还是国际买家，因为他们认为现在是个好的时机。
但是我们必须认识到国际买家对于房屋购买的兴趣取决于本国的经济状况，如果本国经济好了，我们也会看到越来越多该国的买家投资房产。而且在这之上还有汇率的问题，比如多年以前，美元的价格没有现在这么高，现在外国人要花更多的钱来美国买一栋房产。
林海涛：美国的房价在过去的12个月里面涨速惊人，尤其是湾区一带，然而，如果我们和2007年相比，整个房产市场上银行对放贷非常小心，在2007年常常看到支付0定金就可以买房，现在非常严格，定金得有，而且还要通过一些更加严格的审查，定金在20%以下就很难贷到款。我们认为房价是由实际的需求推动的，而且这个上涨的趋势会保证持续1 到2年。
《EB5投资者杂志》：未来五年内，中国购房人对美国的房地产需求会是怎样的 状态？
杰德·史密斯: 我不觉得在现在这个时候中国购房人会有很大的投资行动，因为人民币汇率的下调和股票下跌会影响到中国投资者买入的价格。此外中国的经济增长开始放缓。虽然讲放缓，但其实中国目前的经济增长还在6%左右，这个数值以美国的标准来衡量依旧是非常可观的增长， 但是根据中国经济前几年的增长幅度，这个指数是下降的， 所以我说中国的经济在放缓。
林海涛: 我认为中国购房人对于美国房地产投资会有增长，因为人民币的汇率在下调。过去大多数高净值客户不愿意资产多样化，因为人民币一直在增值。然而现在这个情况发生了改变，因此有中国购房人开始将资产转换为外币或外国资产，以多样化他们的投资结构。如果你看看日本，在日元贬值以后，日本人在美国房地产的投资巨幅增长，而目前中国也在面临着同样的情景。
不同地区不同偏好，但需求稳定
纽约曼哈顿
《EB5投资者杂志》：中国购房人在曼哈顿的房型选择？
Daniel Chang：在纽约的曼哈顿住房有三种房型： 共管式独立产权公寓（condominium）、合作公寓（co-op）以及别墅（townhouse），但是合作公寓的申请流程比较严格，非美籍人士想买入很难。目前我个人的观察是约为40%购买的是独立产权公寓、 40%购买的是合作公寓以及 20%购买的是别墅。当然这个数据不能代表整个市场，去曼哈顿的买家不太会注意学区问题，而去长岛康州的买家如果有孩子读书的需要会考虑买学区房 ，而且中国客户大多还是会买新房。
中国购房人主要购买的是居住房，会有些人买商业房来做投资，比如在中国做过房地产开发的会想要来美国做房地产开发，但这是2015年上半年，我想下半年因为购买力下降商业地产的投资也会下降。
《EB5投资者杂志》：您怎么看待曼哈顿的房地产市场？
Daniel Chang：我觉得是稳定上升的。中国购房人的冷却不会影响到美国房地产市场整体上涨的趋势，因为从2013年起美国的就业趋势就很好。我的观察是2015年到2016年，曼哈顿的房价会有5%-10%的涨幅，长岛会在0-5%之间，而有些地区如纽约的皇后区和布鲁克林区作为新兴市场，房价上涨的速度可能会相对更快一些。目前纽约地区的房价超过了2007年的10%-20%，是历史的新高点。
《EB5投资者杂志》：中国购房人在2015年到2020年期间的投资会继续吗？
Daniel Chang: 五年间的整体趋势是投资会越来越多，但是在未来的半年之间会减少，而且投资的地点和需求的房型都不会有太大的变化。 中国购房人的态度是十分热烈的，而实际的购买行动会因为人民币贬值和政府对地下钱庄加大监管在未来半年受到影响。不过我觉得，如果客户对在美国买房有硬需求，就不会受到太大影响，相比之下，一些用于度假的豪宅的购买会受到影响。
《EB5投资者杂志》：对未来来美国投资房产的中国购房人有什么建议？
Daniel Chang: 我想提醒的一点是国内投资人对投资风险的认知程度比较低，和西方的投资者整体上有所不同。其实高回报率和高风险是成正比的，所以中国购房人在投资时不能抱有不太现实的期待，对美国地产投资也是这样。我对国际投资人的建议是多样化分散资产风险，找到稳定的投资渠道。
尓湾，加利佛尼亚州
《EB5投资者杂志》：怎么看待中国购房人对尔湾地区房地产市场的需求？
Ryman Wong: 2005年到2015年之间一直有中国购房人来尔湾购房，在2013年的时候中国客户开始非常多，目前这个数量没有减少的迹象，到了2014年到2015年之间中实户增多，投资人多是企业高管或生意人。
Lily：购买趋势应该是一直在增长的，如同当时台湾人在1971年开始来美国投资买房到现在都还是有继续购房的投资。
《EB5投资者杂志》：中国购房人对户型的偏好。
Lily Yu：在尔湾地区买别墅的比率最高，而且是独栋的新房。尔湾的投资人是以购买住宅为主。
《EB5投资者杂志》：怎么看待尔湾房地产市场的发展？
Ryman: 就加州的橘郡（Orange County）而言， 2013到2014年间橘郡的一些城市房价长势就很猛，整体来说我预估2015年是平稳增长的局面。
加州的尔湾（Irvine）、比弗利山庄（Beverly Hills）、纽波特（Newport）和核桃市（Walnut）这些地区是价位涨得比较快的地区，目前房价已经超过了2005年和2006年的最高峰，是历史上的一个高点。以尔湾为例，有些房价甚至超过了2006年的百分之十几。也有一些地区的房价就还没有回来，是因为这些地区本身的经济发展相对较慢。明年上半年除非美国的利率有巨幅变动，否则就经济大环境、经济复苏程度以及就业状况而言房价要下跌很难。
EB5Investors.com Staff
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