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EB5 INVESTORS MAGAZINE

国际买家在美国购买住宅房地产时需要考虑的因素

作者/陈敏 (Min Chan)、徐文芳 (Wen Hsu)

随着越来越多的中国人开始申请美国的EB-5签证,这批新的移民也掀起了在美国投资房地产的浪潮。中国人是美国房地产市场国际买家的主要构成部分。在截止2015年5月的过去12月里,中国买家在美国投资的房地产资金总额预计达到286亿美金,比去年同期增长220亿美金。而根据美国房地产经纪人协会的数据,中国投资者的主要投资地点是加州,然后是华盛顿州和纽约州。

房地产经纪人

参与房地产交易的一个重要专业人士就是房地产经纪人。经纪人不仅可以帮助买家找到一套适合的房产,还可以在交易过程的每一步引导帮助买家做出正确的选择。每个房地产市场的购买房产过程都不尽相同,而一个有经验的经纪人可以提供给买家关于房产和社区的关键的,外界较难得到的信息。而经纪人对市场和房产交易的知识以及谈判技能都会是促成交易的巨大帮助。同时,经纪人对买家提供的这些服务并不收取买家一分钱,因为他们的佣金是由卖家付的。所以,我们建议您刚开始在美国搜寻房产的时候,找一位可靠可信的有经验的房地产经纪人协助您。

在中国,房产拥有者可能会选择多个经纪公司来帮助出售他的房产,可是在美国,卖家通常和一位房地产经纪人签定排他协议,让这位经纪人单独代表卖家进行交易。任何感兴趣的买家都需要通过卖家的经纪人来了解这套房产,且需要和卖家经纪人做提前的预约来看实地考察。几乎所有经纪人都属于某一个房地产交易协会,比如美国经纪人协会,纽约房地产联合会等等。这些组织监察经纪人是否保有严格公正的职业操守,要求所有经纪人共同合作经纪,这意味着卖家的经纪人要和买家的经纪人合作,且所有经纪人都要被公平的对待。在市场上等待交易的房产统一在一个中央系统公布,所有有牌照的经纪人都能获得这些房产的咨询,并带客户前去参观。所以对买家来说,我们建议买家和单独一个经纪人合作,以免产生不必要的困惑。

经纪人和卖家签定的排他协定会注明当卖家售出他的房产时,经纪人会得到的佣金。如果买家有经纪人代表他,那么卖家付的佣金会在买家经纪人和卖家经纪人之间平分。所以,找一个经纪人合作对于买家来说是没有花费的。而且,经纪人对他们的客户有信托责任,交易中采取的任何行动必须以他们客户的利益角度出发。既然卖家经纪人保护卖家而不是买家的利益,买家应该找自己的经纪人,在交易中代表自己维护自己的利益。不然的话,对于没有丰富经验的买家来说,这可能是一个交易的弱点。

最后,房地产经纪人是带牌照的专职人士,有相关明确的规定他们必须遵守。经纪人在每一个州执业都要拿到该州的牌照,且需要定期上课程来持续执有牌照。

验房师和房地产律师

除了房地产经纪人,在房产交易中还有其他的关键的专职人士参与其中。当您在购买一个房子的时候,可能有必要请一个验房师。一个验房师是受过训练的拿到牌照的职业人士,会检查房子的状况并提供检查报告。这个报告能帮助买家更好地了解房产的状况,以及房子里任何潜在的缺陷。

当您在纽约市的一个公寓楼里买公寓时,聘请一个验房师并非必要。但买家会需要房地产律师的服务。律师会对公寓楼的财务状况和历史做一个尽职调查。有经验的房地产经纪人也能推荐这样的房地产律师给他的客户,让他的客户在购买房产时做出明智的选择。

财务考虑

买家在购买房产之前应该做足资金准备,因为购买房产通常需要大量资金。很多卖家在卖出房产之前,会向买家索取证明足够资金的证据和文件。买家需要准备提供此类财务信息,并且把钱放在一个能随时转到美国的账户里。如果有需要贷款,则需要准备一封提前批准的由银行出具的贷款信。资金证明在一个上升的市场是非常重要的,因为这时是卖家市场,很多人都会出标购买同一个房产。卖家如果看不到买家的资金证明,通常不会把买家看做认真的买房候选人,甚至会选另一个出低价的但是有资金证明的买家。

尽管70%来自中国的房产买家都用现金购买房产,在美国,外国人也可以获得购房融资。很多美国的银行都给国际买家提供融资项目。有时候对于EB-5投资者来说,在成为美国居民之前获得贷款会比较容易,因为他们可以获得那些给外国公民的贷款。具体情况根据购房金额而定,但是通常来说购房可获得高达60%的贷款。利用美国的融资选择,您可以提高您房地产购买能力。

如果买家在贷款银行已经有账户,无论账户是在世界各地任何地方,贷款银行可以转移买家的信用来进行融资。有些银行也允许外国买家在买房后再进行融资。当买家变成美国居民后,他就马上和当地的买家一样受到同样传统的贷款标准的要求,银行将会查看买家的报税情况,雇佣状况,以及其他的一些通常新移民无法提供的文件。贷款有几个好处,包括获得减税,建立信用,和有松动的资金投资其他的项目。

诚信存款

诚信存款,或者说押金,是买房过程中重要的部分。它让卖家感觉到买家是真心希望购买该房产。押金可以在买家出价的时候付,或者在签合同的时候付。押金的数目有很大差异,一般在房价的1%到25%之间。押金的多少通常由市场状况,当地习俗,和法律来定。

押金通常是付给卖家指定的一个授权专门管理房产交易的的第三方银行账户,比如一个托管账户或者产权公司。押金由合同规定是否可还。比如说,如果买家需要贷款买房,那我们建议办理贷款保障。如果没有贷款保障条款,那买家可能在无法获得贷款时失去押金。当地的房地产经纪人应该能够在这个过程中给买家提供指引。押金会算作买房资金的一部分,剩余部分会在交屋同时付清。在交屋之前,您的律师应该掌握所有签合同需要的资金,包括税、管理费、产权费等等。

税务考虑

对于国际买家,买房的步骤和当地买家差不多。但是当投资者决定卖掉房产的时候,他们要交的税和当地投资者会有所不同。有国外居民出售的美国房产需要遵从“1980年国外投资房产税”(FIRPTA), 这通常要求投资者交10%的预扣税,因为国外投资者通常并没有每年都向国税局报税。如果在房子卖出前报税,那扣税部分则可以减到最少。投资者还可以在卖出房产时考虑“1031交换法”。它允许投资者在卖出房产时,把卖出房产所得资金再次投入到新的房产中,那所有收入所得税都可以暂时免交。投资者应该就该事项咨询会计师或税务顾问。这些专业人士都能增加您对美国税务的了解。

总结

总的来说,当您在买个购买房产时和有经验的房地产专业人士合作将对您有很大的帮助。有很多声誉好的专职人士都能帮助您更好的了解房地产市场。

Min Chan

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