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EB5 INVESTORS MAGAZINE

欢迎国际开发商进军 EB-5 项目市场

作者/维克多·沈 Victor Shum

经典的EB-5移民投资人项目情景涉及一家美国公司成立新商业企业(NCE),然后资助总部在美国的就业创造实体(JCE),以将来自EB-5移民投资人的资金用作其资本积累而创建美国的就业机会。

但是,现在让我们稍微改变一下情况。与其让美国开发商管理EB-5项目以创建就业机会,不妨想象一下,让国际开发商在美国拥有或运营EB-5项目,并利用国外EB-5投资人资金为其项目融资。项目依然可以为每位投资的移民者创造相同数量的美国就业机会,EB-5投资人及其家庭成员必须符合与 EB-5 类别中任何其他移民者相同的项目要求。

后一种情景成为EB-5项目中截然不同的事实。在过去几年中,国际开发商已经进军美国市场,并推出可将EB-5资金并入项目资本积累中的开发项目。今年2月,总部位于上海的绿地集团在洛杉矶市中心开发的综合性大都会项目破土动工了[i]。奥克兰签名发展集团和中国北京泽信控股集团刚刚宣布以合资的方式启动奥克兰屋仑布鲁克林盆地项目 — 双方均利用了EB-5项目融资。

无独有偶,大多数中国开发商均以金融合作伙伴的 身份与确定的美国开发商建立合资企业,从而进军美国市场[ii] 。 这主要是因为中国开发商意识到中国商业房地产开发与美国市场之间的差距,并明智地寻求经验丰富的美国开发商合作伙伴,以便有效地执行项目。

得益于这种有利的安排,许多数年来因缺乏资金而失去活力的项目突然间亮起发展的绿灯。长期身陷国内投资不足窘境的社区有机会借助国外投资人资金焕发生机 — 只有一小部分资金明确来自 EB-5 投资人。从当地和各个州的领导人旨在为其社区寻求对外直接投资而成立的前往中国的贸易代表团数量来看,我们当选的官员似乎是同意的。

中国发展小组从中国房地产市场疲软时在美国实现的投资组合多样化中大受裨益。同样地,总部位于美国的开发商有权获取通常比资本积累更容易得到的廉价资本,并以强大的本地合作伙伴在EB-5市场竞争日益激烈时在中国推销EB-5投资。

从移民合规角度来看,对EB-5投资人最为重要的是, 投资美国房地产公司开发的EB-5项目与中国房地产开发商开发的EB-5项目之间的细微差别。美国公民及移民服务局 (USCIS) 既不明确也不含蓄地排除独资公司参与EB-5项目, 也不应该这么做。

毕竟,EB-5项目的核心在于为美国工作者创造就业机会。EB-5项目创造的工作数量是EB-5投资人和开发商在根据移民投资人项目确定项目可行性时必须确定的第一要素。如果每一位投资人都创建了必要的工作,则会让人质疑有关国际开发商持有或运营美国EB-5发展项目的适当性的争论是否会随之而来:到头来,项目产生的所有工作都是美国工作者的。

如果有什么不同的话,EB-5项目领域的其他玩家将从其参与的竞争中受益。EB-5市场中各种各样的项目将不断改善可供投资人使用的项目质量,并增加项目成功完成的可能性以及提高其受益目标对象的社区价值。未能创造必要工作或偿还其投资人的项目将给项目的诚信带来明显的伤害。

事实是对美国房地产开发商而言,国际利益并非新动向。加拿大是美国房地产市场的顶尖国际投资人[iii] 。 正如许多美国开发商将EB-5筹资并入其项目资本积累中一样,国际开发商同样这么做不足为奇。最为重要的是,他们的奉献还创造了美国就业机会,引进数百亿美元的外商投资,刺激美国经济发展 — 不仅仅是EB-5项目本身创造的就业机会。决不存在忐忑不安,国际开发商投资和发展位于美国的项目就是对美国的信任投票。正如参议员Patrick Leahy所述,“正当许多美国投资被鼓励走出国门时,看到政府项目 [EB-5] 引进外商投资岂不是一件很好的事情?”[iv]



[i] Yen, Brigham. “Chinese Developer Greenland Begins Construction on $1 Billion Metropolis Project in Downtown LA. ”DTLA Rising.

[ii] Putzier, Konrad. “Developer Blazing a Trail Among Chinese Investors.”《房地产周刊》.

[iii] Mahajan, Saurabh,  Surabhi Shet. Chinese Investment in U.S. Real Estate. 发言人:Deloitte Development.

[iv] Remarks of Senator Patrick Leahy at Jay Peak。Patrick Leahy。美国参议院,2012 年 9 月 27 日。网站:<http://www.leahy.senate.gov/press/remarks-of-senator-patrick-leahy-at-jay-peak-eb-5>.

Victor Shum

Victor Shum

Victor Shum is the president of the Advantage America EB-5 Group, which operates the Advantage America California Regional Center and Advantage America New York Regional Center. He was formerly a partner at the law firm of Jeffer Mangels Butler and Mitchell LLP in San Francisco, where he served as the co-chair of the investment capital law group and was a member of the global hospitality practice and Chinese investment group.

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